Kündigung Büromietvertrag – Worauf man achten sollte

Ein gewerblicher Mietvertrag unterscheidet sich stark von einem Wohnungsmietvertrag. Es ist zu beachten, dass bei einem Gewerbe nur was im Vertrag steht auch wirklich gültig ist. Vor einer Kündigung sollte man daher nochmals in die unterschriebenen Unterlagen schauen, was genau im Vertrag enthalten ist. Am besten sollte auch jede Kommunikation schriftlich dokumentiert werden (Email, Brief, Einschreiben, etc.). Wir haben ein paar der wichtigsten Punkte zusammengefasst, auf die man bei der Kündigung eines Büromietvertrages achten sollte.

Befristeter Vertrag

Im Normalfall werden gewerbliche Mietverträge nur auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis endet dann nach dem Ablauf der festgelegten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Es sei denn, es wird von der Regelung § 545 BGB Gebrauch gemacht: „Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.“ In den meisten gewerblichen Mietverträgen wird diese Regelung jedoch ausdrücklich ausgeschlossen. Wenn diese Regelung jedoch besteht, sollte man sowohl als Mieter als auch als Vermieter darauf achten rechtzeitig zu kündigen.

Es ist möglich gewerbliche Mietverträge auf unbestimmte Zeit abzuschließen. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende gemäß der Regelung in § 580 a Abs. 2 BGB: „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.“

Viele Gewerbemietverträge enthalten eine Verlängerungsoption oder Verlängerungsklausel. Bei der Verlängerungsoption erhält der Mieter die Möglichkeit nach der vereinbarten Mietlaufzeit den Vertrag um eine festgelegte Dauer zu verlängern. Dies muss normalerweise innerhalb einer bestimmten Frist dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden.

Eine Verlängerungsoption kann im Vertrag unterschiedlich gestaltet sein. Es kann vereinbart werden, ob die Konditionen des alten Mietvertrages erhalten bleiben oder ob z.B. die Höhe der Miete nach Ablauf des ursprünglichen Vertrages neu verhandelt wird. Bei einer Verlängerungsklausel wird der Vertrag automatisch verlängert, sobald die ursprüngliche Vertragslaufzeit abgelaufen ist.

Falls der Mieter den Gewerbemietvertrag vorzeitig auflösen möchte, besteht die Möglichkeit – sofern dieser damit einverstanden ist – einen Aufhebungsvertrag abzuschließen. Diese enthält normalerweise eine Abstandszahlung, um den entstandenen Aufwand der frühzeitigen Neuvermietung zu entschädigen. Die Höhe dieser Abstandszahlung wird zwischen beiden Seiten verhandelt und es kann hilfreich sein, dem Vermieter bereits einen neuen Mieter vorzuschlagen.

Unabhängig von der Art der Kündigung verlangen Vermieter immer häufiger eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung vom neuen Mieter. Diese verhindert im Fall einer Kündigung die Weiternutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter, da ein gerichtliches Räumungsverfahren ein bis zwei Jahre benötigt. Mit einer solchen Erklärung erhält der Vermieter die Möglichkeit das Objekt direkt mit Ablauf des Mietverhältnisses zu räumen. Sollte die Räumung unbegründet sein, hat der Mieter die Möglichkeit einer Vollstreckugnsabwehrklage. Das Gericht entscheidet dann, ob diese berechtigt ist. Wenn der Mieter sich an den Vertrag hält, sollte er sich jedoch keine Sorgen machen müssen. Zusätzlich können bei der Gestaltung der notariellen Unterwerfung auch Schutzmechanismen für den Mieter eingebaut werden.

Bei Kündigungen gilt also: Immer alles schriftlich dokumentieren und Vertrag genau durchlesen!