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Kündigung Büromietvertrag – Worauf man achten sollte

Wir haben ein paar der wichtigsten Punkte zusammengefasst, auf die man bei der Kündigung eines Büromietvertrages achten sollte.

Office 101

June 28, 2017

4 min read

Beendigung einer Vereinbarung über die Rückgabe eines Büros.

Ein gewerblicher Mietvertrag unterscheidet sich stark von einem Wohnungsmietvertrag. Es ist zu beachten, dass bei einem Gewerbe nur was im Vertrag steht auch wirklich gültig ist. Vor einer Kündigung sollte man daher nochmals in die unterschriebenen Unterlagen schauen, was genau im Vertrag enthalten ist. Am besten sollte auch jede Kommunikation schriftlich dokumentiert werden (Email, Brief, Einschreiben, etc.). Wir haben ein paar der wichtigsten Punkte zusammengefasst, auf die man bei der Kündigung eines Büromietvertrages achten sollte.

Befristeter Vertrag

Im Normalfall werden gewerbliche Mietverträge nur auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis endet dann nach dem Ablauf der festgelegten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Es sei denn, es wird von der Regelung § 545 BGB Gebrauch gemacht: „Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.“ In den meisten gewerblichen Mietverträgen wird diese Regelung jedoch ausdrücklich ausgeschlossen. Wenn diese Regelung jedoch besteht, sollte man sowohl als Mieter als auch als Vermieter darauf achten rechtzeitig zu kündigen.

Unbefristeter Vertrag

Es ist möglich gewerbliche Mietverträge auf unbestimmte Zeit abzuschließen. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende gemäß der Regelung in § 580 a Abs. 2 BGB: „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.“

Verlängerungsoption / Verlängerungsklausel

Viele Gewerbemietverträge enthalten eine Verlängerungsoption oder Verlängerungsklausel. Bei der Verlängerungsoption erhält der Mieter die Möglichkeit nach der vereinbarten Mietlaufzeit den Vertrag um eine festgelegte Dauer zu verlängern. Dies muss normalerweise innerhalb einer bestimmten Frist dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden.

Eine Verlängerungsoption kann im Vertrag unterschiedlich gestaltet sein. Es kann vereinbart werden, ob die Konditionen des alten Mietvertrages erhalten bleiben oder ob z.B. die Höhe der Miete nach Ablauf des ursprünglichen Vertrages neu verhandelt wird. Bei einer Verlängerungsklausel wird der Vertrag automatisch verlängert, sobald die ursprüngliche Vertragslaufzeit abgelaufen ist.

Aufhebungsvertrag

Falls der Mieter den Gewerbemietvertrag vorzeitig auflösen möchte, besteht die Möglichkeit – sofern dieser damit einverstanden ist – einen Aufhebungsvertrag abzuschließen. Diese enthält normalerweise eine Abstandszahlung, um den entstandenen Aufwand der frühzeitigen Neuvermietung zu entschädigen. Die Höhe dieser Abstandszahlung wird zwischen beiden Seiten verhandelt und es kann hilfreich sein, dem Vermieter bereits einen neuen Mieter vorzuschlagen.

Notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Unabhängig von der Art der Kündigung verlangen Vermieter immer häufiger eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung vom neuen Mieter. Diese verhindert im Fall einer Kündigung die Weiternutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter, da ein gerichtliches Räumungsverfahren ein bis zwei Jahre benötigt. Mit einer solchen Erklärung erhält der Vermieter die Möglichkeit das Objekt direkt mit Ablauf des Mietverhältnisses zu räumen. Sollte die Räumung unbegründet sein, hat der Mieter die Möglichkeit einer Vollstreckugnsabwehrklage. Das Gericht entscheidet dann, ob diese berechtigt ist. Wenn der Mieter sich an den Vertrag hält, sollte er sich jedoch keine Sorgen machen müssen. Zusätzlich können bei der Gestaltung der notariellen Unterwerfung auch Schutzmechanismen für den Mieter eingebaut werden.

Bei Kündigungen gilt also: Immer alles schriftlich dokumentieren und Vertrag genau durchlesen!

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Häufig gestellte Fragen

How quickly can I move into a Setting office space?

Ein unabhängiger Raum ist ein separates, geschlossenes Büro oder ein Arbeitsbereich, der dem Unternehmen Privatsphäre und Individualität bietet. Andererseits ist ein offener Raum ein großer Gemeinschaftsbereich ohne Trennwände oder Barrieren, in dem mehrere Personen im selben Raum zusammenarbeiten können. Offene Räume werden häufig in Coworking-Arrangements oder in kollaborativen Arbeitsumgebungen genutzt, während unabhängige Räume eher in traditionellen Büroeinrichtungen zu finden sind.within 24 to 72 hours. No setup delays or hidden coordination — everything’s pre-installed.

Wie wird die Miete für Büroräume berechnet?

Die Miete für Büroräume wird in der Regel pro Quadratmeter berechnet. Dies bedeutet, dass die Gesamtquadratmeter der Fläche mit dem Mietpreis pro Quadratmeter multipliziert werden, um die monatliche oder jährliche Miete zu ermitteln. Zusätzliche Gebühren wie CAM-Gebühren (Common Area Maintenance) oder Grundsteuern können ebenfalls enthalten sein. Weitere Informationen finden Sie in unserer Preisübersicht.

Kann ich einen Büroraum an meine Bedürfnisse anpassen?

Viele Vermieter gestatten den Mietern, die Büroräume bis zu einem gewissen Grad individuell zu gestalten, z. B. indem sie die Wände streichen oder Trennwände hinzufügen. Alle Änderungen müssen jedoch in der Regel vom Vermieter genehmigt werden und erfordern möglicherweise, dass der Mieter den Raum am Ende der Mietdauer wieder in seinen ursprünglichen Zustand versetzt. Lesen Sie unseren Architektur-/Designleitfaden für weitere Informationen!

Was ist der Unterschied zwischen Leasing und Vermietung von Gewerbeimmobilien?

Leasing beinhaltet eine langfristige vertragliche Vereinbarung zwischen einem Vermieter und einem Mieter für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel ein Jahr oder länger. Mietverträge haben in der Regel eine kürzere Laufzeit, oft von Monat zu Monat, und bieten mehr Flexibilität. Leasingverträge bieten mehr Anpassungsmöglichkeiten, sind jedoch in der Regel teurer, während Mietverträge standardisiertere Bedingungen haben können.

Wie berechnen Vermieter in der Regel die Quadratmeterzahl einer Bürofläche?

Vermieter berechnen in der Regel die Quadratmeter einer Büroräume, indem sie den Innenraum der Einheit, einschließlich Wände und Flure, messen. Diese Messung wird als „vermietbare“ Quadratmeter bezeichnet und kann Gemeinschaftsbereiche wie Lobbys, Toiletten und Aufzüge umfassen. Mietern wird jedoch nur die Miete berechnet, die auf den tatsächlich „nutzbaren“ Quadratmetern ihrer einzelnen Einheit basiert.

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