Büromietvertrag - Worauf man bei Verhandlungen achten sollte

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien gibt es bei gewerblichen Mietverträgen keinen gesetzlichen Schutz für den Mieter, um übermäßig benachteiligende Klauseln zu verhindern. Der Gesetzgeber gibt ‘Kaufleuten’ weitgehende Vertragsfreiheit, was Inhalt, Form und Aufhebung des Mietvertrages betrifft.

Gewerbliche Mietverträge haben oft mehrere Jahre Mietlaufzeit, daher ist es umso wichtiger, aktiv zur Gestaltung des Mietvertrages beizutragen, um eine Benachteiligung zu verhindern.

Wir haben ein paar der wichtigsten Punkte zusammengefasst, auf die man bei der Ausarbeitung eines Mietvertrages achten sollte.

Mietlaufzeit

Mietverträge mit kürzerer Laufzeit (marktüblich sind hier ein bis drei Jahre) haben den Vorteil von mehr Flexibilität für Unternehmen, die planen schnell zu wachsen. Sollte sich ein günstiges Angebot anbieten, ist es eine Überlegung wert, den Vertrag auf möglichst lange Dauer abzuschließen.

Eine Zwischenlösung ist ein befristeter Vertrag mit kürzerer Laufzeit in der Kombination mit einer Optionsregelung. Damit ist es möglich, bei einer Vertragslaufzeit von z.B. zwei Jahren und einer dreimal einjährigen Option den Vertrag nach Ablauf der Grundlaufzeit um die jeweilige Optionszeit zu denselben Konditionen zu verlängern.

Untervermietung

Für dynamische Unternehmen kann die Möglichkeit, einen Teil oder die gesamte Fläche unterzuvermieten, sinnvoll sein, um z.B. in die Fläche ‘hinzuwachsen’ oder in wachstumsschwächeren Zeiten Kosten zu sparen.

Im besten Fall sichert man sich daher schriftlich im Mietvertrag das Recht auf Untermiete vom Vermieter vorab zu. Falls im Mietvertrag keine Klausel zur Untervermietung vereinbart wurde, und der Vermieter die Untervermietung nicht gestattet, besteht die Möglichkeit den Mietvertrag, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, zu kündigen.

Falls der Vermieter jedoch die Untervermietung von Anfang an im Mietvertrag ausschließt, wird es später schwieriger werden, sich das Recht darauf wieder einzuräumen.

Nachmieter-Regelung

Genauso wichtig ist es, eine Nachmieterklausel in den Mietvertrag aufzunehmen, wenn man frühzeitig aus den Vertrag aussteigen möchte. Dabei ist auf die Formulierung zu beachten.

Im Optimalfall ist der Mieter berechtigt, einen Nachmieter zu benennen, der denselben oder einen anderen Vertragszweck verfolgt und der Vermieter dafür sein Einverständnis erklärt außer in dem Fall, dass gegen die Person des Nachmieters wichtige Gründe bestehen. Damit kann man vermeiden, dass es zu größeren Diskussionen mit dem Vermieter kommt, die damit die Suche nach einem Nachmieter verlängern.

Kaution

Üblicherweise wird vom Vermieter eine Kaution verlangt. Anders als beim Wohnraumrecht gibt es hier keine gesetzliche Regelung, wie hoch die Kaution ausfallen kann, sondern sie ist frei verhandelbar.

Unser Tipp dazu ist eine schriftliche Regelung im Mietvertrag, wo die Kaution eingezahlt wird. Ratsam ist die Kaution auf ein offenes Treuhandkonto einzuzahlen, sodass die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters geschützt und das Pfandrecht der Banken ausgeschlossen ist.

Mehr Tipps zur Bürosuche findest du in Kürze auf dem Setting Blog.