Wie du deinen Büromietvertrag richtig machst

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien bieten deutsche Gewerbemietverträge keinen Schutz für den Mieter. Vermieter haben vielmehr freie Hand, den Inhalt und die Bedingungen eines Mietvertrags zu formulieren. Daher macht es Sinn, sich die Mühe zu machen, einen Vertrag sorgfältig zu lesen und aktiv am Prozess beteiligt zu sein.

Besonders, da die Bedingungen eines Mietvertrags in der Regel über mehrere Jahre laufen. Wir haben einige der wichtigsten Punkte zusammengestellt, auf die du achten solltest, um einen Vertrag ordnungsgemäß prüfen zu können. Hier sind sie:

Die Mietdauer

Wenn es um kurzfristige Mietverträge geht, liegen die gängigen Marktbedingungen bei 2 bis 3 Jahren. Solche kurzfristigen Verträge bieten mehr Flexibilität und eignen sich sehr gut für Startups, die schnell wachsen möchten. Wenn du jedoch ein sehr gutes Langzeitangebot findest, kann es sich lohnen, dies in Betracht zu ziehen. Untervermietung ist der Schlüssel (siehe unten)!

Alternativ kannst du auch einen sogenannten "befristeten Vertrag" abschließen und ihn mit einer "Optionsregelung" kombinieren, einer Klausel, die dir das Recht gibt, den Vertrag X-mal über einen Zeitraum von X Jahren zu verlängern (abhängig von dem, was du unterschrieben hast), während die Bedingungen dieselben bleiben.

Untervermietung

Es gibt drei Szenarien, in denen Untervermietung Sinn macht: wenn du schnell wachsen möchtest (wenn du beabsichtigst, "in einen Raum hineinzuwachsen"); wenn dein Unternehmen sehr dynamisch organisiert ist und sich die Anzahl der Mitarbeiter ständig ändert; oder wenn du die Mitarbeiterzahl reduzieren musst.

Voraussetzung für die Untervermietung ist eine schriftliche Vereinbarung deines Vermieters. Wenn du beabsichtigst, irgendwann unterzuvermieten, empfehlen wir dringend, diese Option von Anfang an in den Vertrag aufzunehmen. Wenn sie nicht im ursprünglichen Vertrag angegeben ist, kannst du sie auch später noch beantragen. Wenn ein Vermieter sich weigert, eine Untervermietungsklausel in den Vertrag aufzunehmen, sind die Chancen, dass er/sie dir dieses Recht später gewährt, nicht sehr hoch. Wenn du also darüber nachdenkst, einen größeren Raum zu mieten, ist dies ein sehr wichtiger Punkt, über den verhandelt werden muss.

Die „Nachmieter-Regelung“

Eine weitere wesentliche Klausel, die in deinem Vertrag stehen sollte, ist die sogenannte "Nachmieter-Regelung". Eine Vereinbarung, die es dir ermöglicht, vor Ablauf der Frist zu kündigen, wenn du dem Vermieter einen "geeigneten" Mieter vorschlägst, der den Vertrag übernimmt. Geeignet bedeutet in der Regel jemand mit Unternehmens- oder Raumnutzungsstruktur, der die allgemeinen Anforderungen erfüllt.

Wenn der von dir vorgeschlagene Mieter nicht für den Raum geeignet erscheint, kann dein Vermieter sie immer noch ablehnen. Der Vermieter muss jedoch begründete Gründe dafür angeben, warum er/sie sie nicht akzeptiert.

Die Einzahlung

Traditionell muss der Mieter eine Kaution für einen Raum zahlen. Auch hier gibt es im Gegensatz zum Mietrecht für Wohnimmobilien beim gewerblichen Leasing keine Regelung darüber, wie viel Kaution ein Vermieter verlangen kann. Dies ist Gegenstand von Verhandlungen.

Wir empfehlen, dem Vertrag eine schriftliche Vereinbarung beizufügen, in der genau angegeben ist, wo das Geld eingezahlt wird. In der Regel ist es sinnvoll, es auf ein Konto eines Drittanbieters („offenes Treuhandkonto“) einzuzahlen. So ist die Kaution vor dem Pfandrecht der Bank sicher, falls der Vermieter Konkurs anmelden muss.

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